Calculadora de hipoteca

Introduce el precio, tus ahorros, el plazo y el tipo de interés para ver cuánto pagarás cada mes y cuánto te costará el préstamo en total.

Cuadro de amortización año a año

Cada fila resume doce cuotas: cuánto se va en intereses, cuánto reduce tu deuda y cuánto te queda por pagar al cerrar el año.

Año	Intereses	Capital amortizado	Capital pendiente

Cómo se calcula la cuota de una hipoteca

Casi todas las hipotecas en España usan el sistema de amortización francés: pagas la misma cuota todos los meses mientras no cambie el tipo de interés. Esa cuota sale de una única fórmula:

cuota = capital × i ÷ (1 − (1 + i)⁻ⁿ)

capital: el dinero que te presta el banco (precio menos tus ahorros).
i: el tipo de interés mensual, es decir, el tipo nominal anual (TIN) dividido entre 12 y expresado en tanto por uno. Un 2,9 % anual es 0,029 ÷ 12 = 0,002417.
n: el número total de cuotas. Treinta años son 360.

Ejemplo resuelto

Compras una vivienda de 220.000 € y aportas 44.000 €. El banco te presta 176.000 € a 30 años con un TIN del 2,9 %:

176.000 × 0,002417 ÷ (1 − 1,002417⁻³⁶⁰) = 732,56 € al mes

En 360 cuotas devolverás unos 263.700 €, de los que cerca de 87.700 € son intereses. El primer mes, 425 € de la cuota son intereses y solo 307 € reducen la deuda; en la última cuota casi todo es capital.

Qué mueve más la cuota: plazo o interés

Las dos palancas funcionan de forma distinta. Alargar el plazo baja la cuota mensual, pero pagas intereses durante más años y el coste total sube mucho. Bajar el tipo de interés reduce a la vez la cuota y el coste total, por eso merece la pena comparar ofertas de varios bancos antes de firmar.

Prueba en la calculadora a cambiar el plazo de 30 a 25 años con los datos del ejemplo: la cuota sube unos 93 €, pero te ahorras en torno a 16.000 € de intereses.

TIN y TAE no son lo mismo

La calculadora usa el TIN, que es el tipo que se aplica a tu deuda para calcular los intereses. La TAE añade las comisiones y el coste de los productos vinculados (seguros, por ejemplo) y sirve para comparar ofertas entre sí, pero no es el tipo con el que se calcula la cuota.

Lo que la cuota no incluye

Impuestos y gastos de la compra: entre un 5 % y un 13 % del precio según la comunidad autónoma y si la vivienda es nueva o usada. Calcúlalos con la calculadora de gastos de compra de vivienda.
Seguros: el de daños es obligatorio; el de vida suele bonificar el tipo.
Gastos de la vivienda: comunidad, IBI, suministros y mantenimiento.

Desde la Ley 5/2019, el banco paga la notaría, el registro, la gestoría y el impuesto de la escritura del préstamo. A ti te corresponde la tasación.

Preguntas frecuentes

¿Qué porcentaje del precio financia un banco?

Lo habitual es hasta el 80 % del menor entre el precio de compra y el valor de tasación para vivienda habitual, y entre el 60 % y el 70 % para segunda residencia. El resto, más los impuestos y gastos de la compra, tiene que salir de tus ahorros.

¿Qué parte de mis ingresos puede suponer la cuota?

El Banco de España recomienda que el conjunto de tus deudas no supere el 35 % de tus ingresos netos mensuales. Muchos bancos aplican ese límite, u otro parecido, al estudiar la operación.

¿Esta calculadora sirve para hipotecas variables?

Sirve para saber la cuota con el tipo de interés que introduzcas. En una hipoteca variable ese tipo se revisa cada seis o doce meses (euríbor más el diferencial pactado), así que la cuota cambiará en cada revisión. Puedes simular varios escenarios cambiando el tipo.

¿Por qué al principio pago casi solo intereses?

Porque en el sistema francés los intereses de cada mes se calculan sobre el capital que aún debes, que al principio es el máximo. Como la cuota es constante, lo que no se va en intereses amortiza capital, y esa parte crece mes a mes.

¿Me conviene más reducir cuota o reducir plazo al amortizar anticipadamente?

Reducir plazo ahorra más intereses en total, porque acortas el tiempo durante el que debes dinero. Reducir cuota te da más margen cada mes. La elección depende de si priorizas el ahorro total o la holgura mensual.

Fuentes

Cómo hacemos y revisamos los cálculos: metodología y fuentes.