Hipoteca: TIN, TAE, euríbor y lo que pagas de intereses
Cómo se calcula la cuota, qué diferencia hay entre TIN y TAE, cómo afecta el euríbor a una hipoteca variable y por qué el plazo encarece tanto el préstamo.
Normativa de 2026 · Revisado el
Una hipoteca son tres números: cuánto te prestan, durante cuánto tiempo y a qué interés. Con ellos se calcula una cuota que, en el sistema que usan casi todos los bancos en España, es la misma cada mes mientras no cambie el tipo.
La cuota: el sistema francés
cuota = capital × i ÷ (1 − (1 + i)−n)
- capital: lo que te presta el banco.
- i: el interés mensual, es decir, el tipo anual (TIN) dividido entre 12.
- n: el número de cuotas.
Como la cuota es fija y los intereses se calculan sobre lo que aún debes, al principio casi todo es interés. Con 176.000 € a 30 años al 2,9 %, la cuota es de 732,56 €: el primer mes, 425,33 € son intereses y solo 307,23 € reducen la deuda.
TIN y TAE no son lo mismo
- El TIN (tipo de interés nominal) es el precio del dinero: con él se calculan los intereses y la cuota.
- La TAE (tasa anual equivalente) añade las comisiones y el coste de los productos que el banco te exige contratar (seguros, por ejemplo) y lo expresa como un tipo anual.
La TAE sirve para comparar ofertas entre bancos. La cuota se calcula con el TIN. Una oferta con TIN bajo y muchos productos vinculados puede salir más cara que otra con TIN algo más alto y sin vinculaciones: eso es lo que te dice la TAE.
Fija, variable o mixta
- Fija: el TIN no cambia en toda la vida del préstamo. Sabes desde el primer día cuánto vas a pagar.
- Variable: el tipo es un índice de referencia, casi siempre el euríbor a 12 meses, más un diferencial fijo. Se revisa cada seis o doce meses, y la cuota cambia con él.
- Mixta: unos años a tipo fijo y el resto a variable.
El Banco de España publica cada mes la media del euríbor a 12 meses. La de septiembre de 2026 fue del 3,247 %. Con un diferencial del 0,60 %, una hipoteca variable que se revisara ese mes pasaría a un tipo de 3,847 %: para 176.000 € a 30 años, 824,80 € al mes, unos 92 € más que al 2,9 %.
El plazo es lo que más encarece
Alargar el plazo baja la cuota, pero pagas intereses durante más años. Con 176.000 € al 2,9 %:
| Plazo | Cuota | Intereses totales |
|---|---|---|
| 25 años | 825,49 € | 71.646 € |
| 30 años | 732,56 € | 87.723 € |
Cinco años más de plazo te ahorran 93 € al mes y te cuestan unos 16.000 € de intereses.
Cuánto te prestan y cuánto puedes pagar
- Los bancos suelen financiar hasta el 80 % del menor entre el precio y el valor de tasación en vivienda habitual. El resto, más los impuestos y gastos de la compra, sale de tus ahorros.
- La referencia habitual, que también recoge el Banco de España, es que el total de tus deudas no pase del 30-35 % de tus ingresos netos. Muchos bancos aplican un límite parecido al estudiar la operación.
Amortizar antes de tiempo
Si te sobra dinero y adelantas capital, el banco te dará a elegir:
- Reducir plazo: mantienes la cuota y terminas antes. Es lo que más intereses ahorra.
- Reducir cuota: mantienes el plazo y pagas menos cada mes. Da más margen, pero ahorra menos.
La Ley 5/2019 pone un máximo a la comisión por amortizar anticipadamente, que depende de si la hipoteca es fija o variable y de los años que hayan pasado desde la firma.
Con la calculadora puedes probar plazos y tipos distintos y ver el cuadro de amortización año a año.