Impuestos al comprar vivienda: ITP, IVA y AJD

Qué impuesto pagas según la vivienda sea nueva o de segunda mano, cómo cambia por comunidad, sobre qué valor se calcula y quién paga cada gasto.

Normativa de 2026 · Revisado el 7 de octubre de 2026

Comprar una vivienda cuesta bastante más que su precio. El impuesto principal depende de una sola pregunta: ¿es la primera vez que se vende?

Segunda mano: ITP

Si la vivienda ya ha tenido dueño, pagas el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Es un impuesto cedido a las comunidades autónomas, así que cada una fija su tipo. En 2026, el tipo general va del 4 % del País Vasco al 10 % de Cataluña para viviendas de precio habitual.

Para un piso de segunda mano de 200.000 €, el ITP es de:

La tabla completa, ordenada, está en gastos de compra por comunidad.

Ojo a la forma de la tarifa. En algunas comunidades el tipo es único; en otras va por tramos, como el IRPF (en Castilla y León, una vivienda de 300.000 € paga el 8 % por los primeros 250.000 € y el 10 % por el resto); y en otras el tipo que corresponde al valor se aplica a todo el valor (en Asturias, una vivienda de 400.000 € paga el 9 % sobre los 400.000 €, es decir, 36.000 €).

Vivienda nueva: IVA más AJD

Si compras al promotor la primera entrega de una vivienda, no pagas ITP. Pagas:

• IVA del 10 % sobre el precio, que se abona al promotor junto con la vivienda. Las viviendas de protección oficial de régimen especial pagan el 4 %. En Canarias se paga IGIC en lugar de IVA.
• Actos Jurídicos Documentados (AJD) por la escritura de compraventa. También es autonómico: entre el 0,4 % y el 1,5 % en casi todas las comunidades, y exento en el País Vasco.

Por eso una vivienda nueva suele pagar más impuestos que una usada del mismo precio. En Andalucía, por ejemplo, 200.000 € de vivienda nueva son 20.000 € de IVA y 2.400 € de AJD, frente a 14.000 € de ITP si fuera usada.

Sobre qué valor se paga

Desde 2022, el ITP y el AJD se calculan sobre el mayor de dos importes:

• el precio que figura en la escritura,
• el valor de referencia que el Catastro asigna a cada inmueble.

Si compras por debajo del valor de referencia, pagas como si hubieras comprado por él. Se consulta gratis en la sede electrónica del Catastro y conviene mirarlo antes de cerrar el precio. El IVA, en cambio, se calcula sobre el precio pactado.

Tipos reducidos

Todas las comunidades tienen tipos reducidos para algunos compradores: jóvenes, familias numerosas, personas con discapacidad, vivienda protegida o municipios pequeños, casi siempre con límites de precio y de renta. Si crees que puedes encajar en alguno, consulta la web tributaria de tu comunidad antes de firmar: la diferencia puede ser de varios miles de euros.

Los demás gastos de la compra

• Notaría: la escritura tiene un precio regulado por arancel. Lo habitual son entre 600 € y 900 € más IVA.
• Registro de la Propiedad: también por arancel, entre 300 € y 500 € más IVA.
• Gestoría: opcional si compras sin hipoteca; precio libre.
• Tasación: solo si pides hipoteca, y la pagas tú.

Quién paga los gastos de la hipoteca

Desde la Ley 5/2019, el banco paga la notaría, el registro, la gestoría y el impuesto de la escritura del préstamo. A ti te corresponden la tasación y las copias de la escritura que pidas. Los gastos de la compraventa (impuestos, notaría, registro y gestoría de la compra) siguen siendo del comprador.

Cuándo se pagan

El IVA se paga al promotor con el precio. El ITP y el AJD los autoliquidas tú ante la hacienda de tu comunidad después de firmar la escritura. El plazo lo fija cada comunidad: lo habitual son 30 días hábiles o un mes, y en algunas llega a dos meses. Sin ese pago no se puede inscribir la vivienda en el Registro.